法人所有住宅の税務リスク

　ソウルをはじめとする全国の不動産価格は、この３年間マンションを中心に20～30％以上上昇し、今も安定しない。政府はこの間、25 回以上の不動産対策を発表した。そのうち2020 年６月17 日と７月10 日に発表した対策は、大幅な不動産関連税金の引き上げが中心であった。

　これにより善意で社宅などの住宅を保有している法人にも影響が及ぶ可能性があるため、関心を持つ必要がある。改正法によると、法人が所有している（あるいは取得する）住宅の場合、取得税が１～３％から12％に引き上げられた。また、毎年賦課する保有税である総合不動産税が0.5～2.7％から保有住宅数によって３％または６％に引き上げられ、譲渡差益に対しては法人税に譲渡差益の10％を加算していたが、20％に引き上げるように改正された。

　法人が保有している住宅は、大きく分けて社宅と寮に分けられる。要件を満たした寮の場合は、住宅法によれば、住宅ではなく準住宅に区分されており、今回の不動産対策には影響を受けないものとみられる。寮の場合、基本取得税率は４％だが、地方税特例制限法などで多様な減免を実施しているため、実際の負担取得税率は相当低い。寮が建築法に定める要件を満たす場合には総合不動産税も課しておらず、公簿上の寮として登録され、実際に従業員が使用している場合には譲渡時に法人税追加課税も行わない。

　しかし、法人が保有している社宅は住宅法上の住宅に該当するため、今回の不動産対策に影響を受けかねないので注意を要する。税法上「社宅」とは、使用者が所有している住宅を従業員および役員に無償または低価で提供するか、使用者が直接賃借して従業員などに無償で提供する住宅をいう。

　社宅の保有と関連して、まず取得税規定を見ると社宅の新規取得時には12％の取得税を負担しなければならない。ただし、職員賃貸用として面積が60 平方メートル以下の共同住宅の場合は、取得税重課税は適用しない。しかし、60 平方メートル以下の共同住宅の場合でも使用者が寡占株主など特殊関係者の場合は取得税重課税規定が適用されるので注意しなければならない。

　保有税である総合不動産税の場合には、保有している社宅の数に応じて、３％または６％の総合不動産税を毎年負担しなければならない。ただし、社宅の規模が85 平方メートル以下または公示価格３億ウォン（約2,840 万円）以下の場合には、総合不動産税を課さない。小規模社宅であっても、その使用者が株主などの特殊関係者の場合には総合不動産税が課税されるので注意しなければならない。

　法人税追加課税の場合、社宅を譲渡すれば譲渡差益に対して法人税以外に20％の追加法人税を別途納付しなければならない。ただし、株主などではない役員および職員に提供する社宅またはその他無償で提供する法人所有の住宅で、社宅提供期間または無償提供期間が10 年以上の住宅に対しては、法人税追加課税を適用しない。

　改正された住宅関連税制を要約すれば、職員たちが実際に使っている寮または小規模な社宅の場合は、重課税条項が適用されないが、基準面積あるいは基準金額を超過する社宅、または株主など特殊関係人が使用する社宅は取得税、総合不動産税、譲渡税のいずれも重課税されるリスクがあるものとみられる。

　以上の改正住宅関連税制を検討してみた。社宅を保有する企業においては、今保有している社宅が重課税の対象であるかなどの検討と今後の対策が必要な時点と考えられる。

<筆者紹介>
信和会計法人は、2003年設立され、韓国進出を目指している企業、または進出済みの日本企業向けに、法人の設立に関するご相談及び設立代行、会計、税務、給与サービス、支給代行サービス、会計監査、デューデリジェンス(Due Diligence)サービス等を提供しております。大手会計法人の日本事業部出身のベテラン会計士を中心に設立され、豊富な経験とノウハウを活かし日系企業のクライアント様に最善のサービスを提供しております。
今回の担当：張太日(チャン・テイル)公認会計士(韓国)。1963年生まれ。サンダーバード(Thunderbird)経営大学院でMBA取得。1989年～2003年に英和会計法人(現在、Ernst&Young韓英会計法人）にて勤務。1994年～1995年に日本太田昭和監査法人(現在、新日本有限責任監査法人)にて派遣勤務。現在は信和会計法人の国際部代表。(TEL: 02-555-9211/E-mail: tichang@swacc.com)

<出典：NNA ASIA アジア経済ニュース、2020.11.12 https://www.nna.jp/>